豪配投资楼市复苏动能趋弱：专项债提速、城中村改造加码、现房销售试点能否稳预期

　　本期观点

　　4月楼市复苏势头有所放缓，巩固企稳态势仍有赖于政策支持。1-4月全国商品房销售数据显示，销售额累计同比下降3.2%，降幅较一季度扩大1.1个百分点；销售面积累计同比下降2.8%，降幅较一季度小幅收窄0.2个百分点。房价方面，70个大中城市房价指数显示，4月新房价格环比持平，二手房价环比降幅有所扩大。其中，新房价格环比上涨城市数量降至22个，较上月减少2个；二手房价格环比上涨城市数量降至5个，较上月减少5个。

　　我们认为， 4月房地产市场呈现阶段性回调特征，主要受旺季效应减退及关税等外部冲击的双重影响，居民置业意愿趋于谨慎。4月末政治局会议及5月初出台的一揽子金融政策已释放出明确的稳市场信号，包括降准降息、推进城市更新、优化存量房收购政策和完善融资体系等，这些措施协同发力有望巩固市场企稳态势。财政政策的支持力度也特别值得关注，今年以来新增专项债对房地产领域的支持力度明显提升。根据企业预警通数据，截至2025年5月19日，年内投向棚户区改造、土地储备、城镇老旧小区改造等房地产领域的专项债规模已突破2,200亿元，占比约18.5%，较2024年同期提升8.5个百分点，政策倾斜态势明显。然而，在闲置土地回储等关键领域，专项债的发力空间仍然较大。克而瑞最新调研数据显示，二季度以来全国土地回储计划呈现爆发式增长态势——截至5月13日，全国已有171个城市发布收储计划，拟收储总规模达3,918亿元，其中住宅用地拟收购金额达2,250亿元。但同期土地储备相关专项债发行规模不足千亿，且并非全部针对闲置土地回储，存在明显的资金缺口。我们预计，随着土储专项债发行加速，这一矛盾有望得到缓解，后续重点关注专项债的实际投放进度。

　　此外，我们关注到各地正稳步推进城中村改造，此举预计为房地产需求提供底层支撑。从政策部署来看，年初24个省份在本年政府工作报告中将城中村改造列为重点任务，多地改造规模显著扩大：例如，上海计划从2024年的10个项目增至25个，重庆从82个增至163个；山东、四川、吉林等地也明确扩大改造规模。资金保障方面，城中村改造已形成政策性银行专项借款、地方专项债及城市更新基金等多元化的资金支持体系。2024年，国家开发银行新增专项借款3,817亿元，支持了723个城中村改造项目，2025年预计进一步加大投放。截至当前，2025年内棚改及老旧小区改造专项债发行量已近1,400亿元，同比大幅增长66%。本月发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》更是明确提出将加大中央预算内投资、超长期特别国债、专项债等资金支持力度；一揽子金融政策也将PSL利率下调至2%。上述政策预计为城中村改造注入增量资金支持，加速项目落地进程。

　　近期河南信阳市全面推行现房销售的政策引发市场广泛关注。我们认为，在当前市场环境下推行现房销售对房地产行业的整体影响可控，短期内开发商或面临融资模式切换带来的资金压力，但在国企占主导的行业格局之下，市场能够实现平稳过渡。首先，当前推行现房销售是“顺势而为”之举。在房地产行业深度调整期，销售去化周期显著延长，现房库存占比提升已成为既定事实，市场在很大程度上具备“自发”实现现房销售的条件。其次，现房销售模式将不可避免地延长开发商资金回笼周期，提高资金成本，对企业再融资能力提出更高要求。在新旧模式转换过程中，部分开发商短期内可能面临资金压力。当前行业内国有开发商占据绝对主导地位，凭借较强的再融资实力，整体上有能力适应政策调整，实现平稳过渡。最后，我们预计若现房销售大范围推广，监管机构将基于维护市场稳定的考量，适时推出配套机制以确保平稳过渡。住建部已多次强调要有力有序推进现房销售，并改革完善相关基础性制度，政策重点放在“有序推进”和“制度改革”两个方面。我们预计，政策制定者会充分考虑各市场主体的适应能力，通过健全配套机制来最大限度降低政策实施对行业企稳的影响。在此过程中豪配投资，需重点关注新老划断原则、土地款支付、开发贷融资、购房款支付模式及资金监管等关键环节的配套调整。

　　政策跟踪

　　4月25日，中共中央政治局会议强调，当前我国经济持续回升向好的基础仍需巩固，外部冲击影响加大。会议要求坚持稳中求进总基调，贯彻新发展理念，统筹国内国际两个大局，以高质量发展应对不确定性。要实施更加积极的宏观政策，包括加快专项债和特别国债发行、适时降准降息、创设新型结构性货币政策工具等，全力支持实体经济。同时要防范化解重点领域风险，推进地方政府化债、解决拖欠企业账款问题。在房地产领域，将加力推进城市更新和城中村改造，构建新发展模式，加大高品质住房供给，优化存量房收购政策，巩固市场稳定态势。

　　5月7日，央行等三部门出台稳市场一揽子金融政策，房地产领域主要措施包括：一是释放流动性支持，降准0.5个百分点释放1万亿元资金，同步下调公积金贷款利率0.25个百分点（首套5年期降至2.6%）和政策利率0.1个百分点，预计LPR将相应下调；二是优化融资机制，扩大“白名单”项目覆盖（已审批6.7万亿支持1600万套住房建设），下调PSL利率至2%、保障房再贷款利率至1.5%；三是完善配套制度，加快建立适配房地产新模式的融资体系，涵盖开发贷、个人房贷、城市更新贷等管理办法，要求金融机构稳定房地产融资，重点支持刚需、改善性需求和高品质住房建设，多措并举巩固市场稳定态势。

　　5月15日，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出以下重点措施：一是推进老旧小区改造，包括更新燃气等老化管线，整治楼道安全隐患，支持加装电梯，完善停车、充电等基础设施，增设助餐、家政等便民设施；二是加强既有建筑改造，重点改造D级危房，分类实施C级危房和非成套住房改造，推进建筑抗震加固和节能改造；三是盘活存量房屋资源，改造老旧厂房、低效楼宇等，推动功能转换和混合利用；四是强化资金保障，加大中央预算内投资和特别国债支持，允许地方政府专项债券支持符合条件的项目，同时鼓励社会资本参与，支持发行REITs等金融产品。意见强调要落实税费减免政策，严禁违规举债，确保风险可控。

　　数据跟踪