一系列稳楼市政策出台实施，楼市情况如何？购房者需求、房地产销售又呈现哪些新特点？带着这些问题，上海证券报记者对北上广深楼市进行了实地探访。作为全国楼市风向标，四大一线城市在这由春入夏的时节购房热度稳步升温，无论是改善型新房还是二手房均有不错的表现。
北京：新房二手房人气皆旺
今年以来，北京楼市“暖意”持续。
上海证券报记者近日走访北京多个楼盘项目及二手房中介门店获悉，当地房地产市场延续修复行情。5月以来，新房人气旺盛，二手房的看房量继续保持高位。
“我们楼盘的成交网签已超100套，算上正在走流程办手续的，实际成交量近300套。”北京南四环新宫附近某房地产项目销售经理小辉告诉记者，该项目均为超100平方米以上的大户型，均价在每平方米8万元以上，整个项目去化超三分之二，无论是市场认可度还是成交量都不错。
在稍远的北京南五环周边，京玺、元启、玖月府等多个房地产项目也保持着同样的销售热度。即便是工作日，每个楼盘也都有不少人前来看房，还有已签订合同的消费者来办理后续手续。
“‘五一’假期和周末，我们5个销售组的销售经理忙到顾不上吃饭。如果没有提前预约到访看房，可能都没有销售来接待。”北京南五环附近元启楼盘销售张经理说。
她告诉记者，北京新房市场人气提升明显。今年春节后，市场持续恢复，整个楼盘又销售了超90套房。并且，某些户型特价房已恢复原价，部分户型房价略有上涨。
北京楼市的暖意在一系列数据上已有体现。
国家统计局数据显示，4月，北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。中指研究院数据显示，4月，北京新建商品住宅（不含保障房）成交3095套，同比增长28.2%。北京市住建委数据显示，5月1日至5日，北京新房住宅网签302套，同比增长约114%。
自去年楼市政策调整以来，记者持续走访多个北京新盘项目。从市场被“激活”，到“热度”提升，再到如今“暖意”持续，无论是成交量还是房价，北京新房市场企稳回暖态势显著。
“我们都没想到，今年春节后北京二手房市场成交量能这么高。”北京西城区白云路附近某地产中介张店长介绍，此前他认为北京二手房成交量会缓慢恢复，而实际情况远超预期。
记者在北京西城区月坛、白云路等地看到，时不时就有访客到中介门店咨询。
数据显示，3月北京二手房成交量突破1.9万套，达19233套，环比增长近62%。对此，业内人士分析称，这标志着北京二手房市场已进入自主调节的良性循环阶段，企稳态势进一步明确。
北京市住建委数据显示，4月，北京二手房住宅15569套，同比增长逾16%。
中原地产研究院首席分析师张大伟表示，随着成交量上涨，北京部分区域二手房价格也有所上涨，买卖双方进入新一轮博弈阶段，但是北京房地产市场的整体成交量持续高位运行。可以说，在一系列政策推动下，北京楼市“量价企稳”态势较为明确。
接下来，楼市将如何运行？“在房企促销、‘好房子’供应增加及政策利好预期带动下，北京等核心城市新房销售有望得到支撑。”中指研究院政策研究总监陈文静说。
陈文静表示，4月25日召开的中央政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，这既体现出中央对去年四季度以来房地产销售有所恢复的客观判断，又表明对当前市场情况的充分认识。市场仍需要政策持续发力，进一步巩固稳定态势。可以预期，“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”“优化存量商品房收购政策”等都会持续加码。
上海：豪宅项目“火力全开”
◎钟黛 记者 张良
5月21日，上海壹号院三批次迎来开盘，64套房源售罄，当日销售金额为40.25亿元。至此，上海壹号院2025今年以来两次开盘合计销售金额达108.71亿元。二季度以来，上海豪宅成交活跃度明显提升，除上海壹号院外，近期多个中高端热门项目均收获不俗销售业绩。
由中信、新湖、融创联袂打造的上海壹号院位于上海黄浦老城厢核心区域深金优配，此次推出的三批次64套房源在4天半的认购期共收获171组意向客户，认购率约267%。
同样是5月21日，位于上海杨浦滨江核心九宫格的低密滨江洋房住区——保利·海玥外滩序BUND98认购结束，223套房源累计获得552组客户认购，认购率248%。该项目推出建筑面积约100平方米至130平方米的3房至4房，均价约12.64万元/平方米。
“上海是全国楼市的风向标，上海核心区域高端项目的表现则更加亮眼。”一位市场人士对上海证券报记者表示。
上海中原地产统计数据显示，上周（5月12日至18日），上海新建商品住宅成交面积为13.51万平方米，环比增长71.75%；成交均价为107746元/平方米，环比增长49.25%，创今年以来上海新房周度成交均价新高。
相关数据的抬升主要受中高端项目入市拉动。据上海中原地产统计，上周，上海新房市场成交量第一的是位于徐汇滨江的绿城·潮鸣东方，网签均价19.27万元/平方米。紧随其后的是陆家嘴太古源·源邸，网签均价达到16.90万元/平方米。此外，上周成交量前十的项目中，每平方米6万元至9万元的中高端改善产品有5个。
有房企高管表示，上海中心城区中高端改善项目热度相对较高，以往上海核心区域豪宅项目本地客户与外地客户的比例基本维持对半开，但目前客源愈加全国化。此外，上海豪宅项目在小区环境、产品设计、室内配置、外墙用料等方面都有大幅提升，也成为吸引高净值客户的重要因素。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海的高端项目有不少可圈可点之处，尤其是地段的不可复制性强化了大家对于好产品好房子的选择。从国家统计局数据来看，上海新房市场表现不俗，尤其是一些高端改善项目强化了消费者入市的意愿。
刚需型购房方面，近期，多项政策出台，推动降低购房成本，带动相关购房者入市。
5月7日，中国人民银行宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套住房贷款利率从2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。
5月20日，贷款市场报价利率（LPR）年内首度下行。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，均下行10个基点。
近日，记者实地探访发现，上海部分刚需型新盘人气旺盛。在上海宝山区湄浦路上某新盘售楼处，记者看到有两组购房者正坐在进门厅内等待销售人员。
“购买我们的楼盘可获得15000元的车位抵用券。如果是同一单位的三人以上购房，可申请企业团购，优惠额度大约3万元。”销售人员告诉记者，“我们项目区位较好，因而比较热门，双休日看样板间甚至要排队”。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，在政策推动下，市场信心明显提振，居民购房压力有望进一步减弱，对于促进购房需求释放将产生实质性利好。
广州：中心城区住宅热度高
随着4月底一批新盘入市，5月广州一手房市场变得热闹起来。
克而瑞数据显示，4月16日至5月15日，广州一手住宅网签6088套，同比增长19.3%；网签均价为39088元/平方米，同比上涨3.5%。市场量价齐升，延续了止跌回稳态势。
业内人士认为，随着《住宅项目规范》国家标准的施行，符合“好房子”标准成为一些楼盘的卖点。新入市项目集中在广州海珠区、天河区等中心城区，它们的持续销售有望让中心城区市场热度延续，而外围区域依旧面临去化压力，广州楼市整体将呈现冷热分化格局。
近日，在广州番禺区新盘龙湖亚伦·央璟颂的营销中心，上海证券报记者看到洽谈区座无虚席，现场还设置了签约区，沙盘区也围满了人。该楼盘相关负责人告诉记者，“五一”假期楼盘到访量超2000组，成交80多套，金额约2.8亿元。
广州海珠区新盘保利天奕购房者李先生告诉记者，该楼盘很火，他只在样板间看了几分钟，就赶紧交订金锁定了房源。保利提供的数据显示，截至5月20日，保利天奕网签152套，实际成交308套，成交金额34.90亿元。
据统计，广州超20个新盘提前开盘争取“五一”假期客流，约30个楼盘在“五一”假期加推产品，这些产品大多为新规产品，得房率高。
广州市住建局数据显示，5月1日至5日，当地主要在售一手住宅楼盘认购量同比增长73%。业内人士认为，成交主要集中在性价比较高的刚需盘和产品、地段等综合优势明显的高端盘。
“预计接下来一两个月，广州楼市的热度会进一步提升，成交量将持续好转。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，“五一”假期，广州中心城区多个改善型新盘的来访量、认购量均较为火热，但这些品质高、定价合理的改善盘仍是少数，难以支撑“小阳春”之后的惯性下滑，“对市场体量和规模的托举还有待强化”。
另有业内人士透露，同为中心城区，在售的新房去化也存在分化。如在天河区、海珠区等中心城区，部分楼盘2个月前已预售，目前已售套数仍为个位数。
二手房方面，国家统计局数据显示，4月广州二手房价格环比持平，结束了从2023年5月以来长达23个月的下跌态势。
广州市房地产中介协会数据显示，4月（统计周期为3月26日至4月25日），广州二手住宅网签10312套，同比增长12.97%。这也是继1月和3月之后，广州二手楼市今年以来第三个网签量突破万套的月份。
肖文晓分析称，去年新规产品批量入市以来，对二手房价格体系的冲击明显，但目前已趋于稳定，业主纷纷在价格上做了更多让步，促使广州二手房价格环比逐渐收窄。
克而瑞数据显示，前4个月，二手住宅成交37503套，其中90平方米以下的中小户型成交占比超五成。具体来看，70平方米以下户型成交最为火爆，达10400套。
深圳：好品质商品房不愁卖
◎记者 刘逸鹏
上海证券报记者近日实地探访获悉，深圳楼市购房情绪有所波动，分化进一步加剧，但结构性回暖趋势不变，好品质的住宅项目仍不缺购买力。
5月17日下午5时，记者在深圳龙华区卓越珺奕府营销中心看到，仍有近10组客户在案场与销售经理讨论购房相关细节。
该楼盘销售经理肖红娟介绍，4月中旬新开盘的区域，一共有309套房源，已卖出180多套，“哪怕是工作日，也会有十几批顾客来到项目案场看房”。
虽然不缺客源，但肖红娟也表示，作为区域内头部销量的项目，卓越珺奕府的情况不能代表整个市场，并且与以往相比去化率并不快。
随后，在紧邻上述楼盘的深铁珑境项目，记者了解到，该楼盘是龙华片区少有的不开通中介代理的新房项目，去年开售的300多套住房所剩无几。“我们楼盘尚未开放的区域，仍在蓄客阶段，不确定何时开售。”深铁珑境项目销售经理李广文说。
深圳市住建局数据显示，截至4月28日，今年以来深圳新建商品住宅与二手住宅合计成交约3.5万套，同比增长54.6%。
进入5月，深圳结合住房补贴、“以旧换新”等政策，举办购房节等活动，进一步推高楼市热度。其中，5月1日至5日，以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题的“五一好房节”活动举办，50余家品牌房企和金融机构集中展示了近百个项目，推出特价房、以租换购、以旧换新等优惠，吸引10余万名市民观展。
截至5月21日，深圳中介公司乐有家推出的“以旧换新”3.0补贴活动，已有2100批换房业主申请“卖旧房”补贴，参与“以旧换新”的19个新房项目带看量超4200批。
乐有家高级市场研究经理蒋飘表示，深圳坪山区的财富城二期是首个试点“以旧换新”3.0的新盘，累计成交“以旧换新”单达到9套。“总的来看，目前成交的‘以旧换新’客户主要是家庭客群，卖小换大，从外围换中心。”
在走访过程中，记者也发现了一些新情况——在销量较好的楼盘案场，开始出现销量较差楼盘的代理中介实地揽客的现象，楼盘之间的价格竞争进一步加剧，头部楼盘的价格波动产生的影响也在扩大。
深圳市辰光房地产经纪有限公司总经理李方圆告诉记者：“我们与深圳主流的中介平台有合作，上述情况的确存在。不过，最近一些此前犹豫的客户明显加快了拍板决定的速度。”
二手房方面，深圳市房地产中介协会数据显示，4月深圳二手房签约6597套，同比增长33.5%。截至5月12日，深圳共有71832套有效二手房源在售。
“二手房市场的改善客群仍在增加，近期成交活跃的基本是大户型。”李方圆说。深圳市房地产中介协会数据显示，4月，深圳二手房市场成交小于90平方米的房源占总量的55.6%，较3月下降2.2个百分点；大于144平方米的房源占比较3月提升了1.2个百分点，改善性客户成交占比回升。
深圳贝壳研究院院长肖小平表示深金优配，5月8日起，深圳下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为2.6%。这是继2024年后公积金贷款利率再次定向下调，既能减轻购房家庭月供压力，也释放积极政策信号，有助于激发潜在购房需求。“二手房市场在前期活跃度提升的基础上，预计交易量将持续增长，价格趋稳，市场交易活跃度持续增强，热门区域和优质房源将更受青睐。”
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